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中南建设年报业绩会:四个反思和五个举措

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4月26日下午,中南建设2021年度业绩交流会克服上海疫情影响,如期通过“云视频”面向股东、媒体和投资者召开。中南建设董事长陈锦石、董事兼总经理陈昱含、副总经理兼财务总监辛琦以及董事会秘书梁洁出席。

2021年下半年以来,伴随疫情反复、政策收紧、销售萎靡等多重因素叠加,最终演化出一场席卷整个房地产市场的剧变。受此影响,中南建设2021年报首次出现业绩亏损。

年报显示,公司2021年实现营业收入792.1亿元,同比增长0.8%;归属于上市公司股东的净利润亏损33.83亿元,与2022年1月29日《2021年度业绩预计下降的公告》披露的数字7.08-21.23亿元有重大偏差。

管理层深刻反思,详解年报亏损原因

“2021年,我们交出了一份历史上最差的答卷,实际业绩也与预告出现了巨大偏差,我代表公司管理层向所有股东和关心中南的朋友们表示万分歉意,也诚恳接受大家的批评。”中南建设董事、总经理陈昱含在业绩会上诚恳致歉,随后这位二代掌舵人详细对业绩偏差的原因进行了解释。

陈昱含指出,无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等等,都是表象,更深层的问题是公司管理和能力上的明显短板。这背后也暴露出公司存在的经营问题。

第一,过去2021年公司为了保证现金流安全,不得已对利润做出了牺牲,说明中南建设当前的规模与自身能力和安全要求仍有错配,内外部压力下的缩表出清力度仍然不够。

第二,高增长阶段由于缺乏审慎经营导向,导致一些项目地价偏高,从而形成了大额亏损和减值计提,使得公司今天仍在为过去的失误买单。

第三,以往重规模轻利润、轻资金的经营取向还未得到根本扭转,利润和现金流管理亟待加强,审慎经营任重道远。

第四,因融资巨幅下降和经营回款持续承压导致非受限资金总量并未得到根本好转;以及低周转高负债业务拖累、非核心地产业务未能出表影响,导致有息负债相对于净资产及账面资金并未明显下降。

业绩承压也与宏观形势下行紧密相连,利润下滑和计提资产减值也成为行业普遍现象。Wind数据显示,截止到目前A股房企中有58家都计提了资产减值准备,计提额度最多的达48.37亿元。在外界看来,能坦诚直面问题,深刻反思检讨的行为并不多见。

五大举措主动出击,全力保障长期安全

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除了对过去经营的复盘和反思外,谈及公司未来如何保持长期安全发展时,陈昱含提出了2022年“安全至上,做我所能”的经营思路把现金流管理放在首要位置,保障核心业务生产经营稳定,早日走出困境。

她强调,从当前看,公司完全有信心确保财务安全。“目前公司账面资金224亿,远大于一年内到期的公开债务17亿。同时伴随资产和业务出清,以及针对前融、开发贷等银行融资,通过债务展期、转贷续贷,我们的现金短债比一定会重回1以上,短债偿付安全能够保障”。

中南的底气来自于公司不依赖有息负债的发展模式,在同梯队房企中,中南建设连续保持着有息负债与年度经营规模比值处于行业最低水平的记录。年报显示,2021年末中南建设有息负债622.8亿元,比2020年末减少176.3亿元,财务安全性进一步提高。同时,即使在年度利润亏损的高压下,2021年公司仍实现经营性现金流入1446.7亿元,同比增加12%,是一年内到期的各类有息负债(含期末应付利息)的6.0倍。年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元,连续四年保持正值。

而对于未来如何扭转局面,陈昱含则给出了2022年的五大改善举措:稳定融资、瘦身出清、稳定生产、精简高效、政府帮扶。

具体来看,稳定融资指密切与相关金融机构沟通,推动必要融资展期、转贷续贷,确保授信稳定,增加经营性贷款等专项授信,增加企业自由现金流,增厚资金安全垫,压降短债规模,降低兑付波峰,确保刚性兑付义务如期履行。陈昱含透露,目前中南还款金额较高的月份是6月和8月,为此公司做了充分的准备。

瘦身出清指从能力和财务表现两方面审视公司旗下业务布局,以“做我所能”方针实现业务聚焦,通过业务和资产出清减轻经营负荷,扩大核心业务安全边界。目前,中南建设已完成项目股转14个;地产和建筑业务区域分别由21年初的19个、15个双双减少到当前的8个、8个。

稳定生产指通过融资和经营性现金流止血,确保稳定核心业务生产所需弹药。截至一季度末,公司地产和建筑业务复工率分别达83%和54%。

精简高效指通过关停并转、去粗取精等方式,裁汰冗员,优化管理,压降管费;同时由管理团队带头厉行过冬文化。2022年公司管费预算同比降幅达47%。另外,会把审慎经营原则通过大财务体系的重塑深入贯彻下去。

第五,政府帮扶。作为大型民营上市企业,公司稳定不仅关乎在地财政税收,更关乎无数产业工人的就业和民生稳定问题,因此公司得到了各级政府的大力帮扶。

中南建设董事长陈锦石也表示,发展是永恒的,但不能用野蛮粗放的发展。未来中南要继续坚持高质量发展,在商业模式、发展模式、治理结构、管理方式上做到科学化,全力打造实力中南、品牌中南、品质中南。近段时间,中南已经开始全面行动,重点抓改革,促转型,具体来看:一是结构调整,对房地产业务适度瘦身;二是建筑业务要稳,总体导向是要把企业做稳做长。

中南建设在年报中指出,短期的亏损并不影响现有项目的情况,也不改变团队的运营模式。有关情况仅是市场快速调整后的短期反应,相信随着市场恢复,公司进一步提高运营效率,已售未结算资源的更多结算,公司将尽快恢复盈利。

房地产“规模为王”的时代已终结,“高质量发展”的时代正在到来。有行业分析人士指出,长期的财务自律、现金流充沛,是行业严峻环境下房企掌握主动权的核心因素,时刻保持审慎财务管理,是抵抗周期风险的根本。中南积极面对、坚守偿债信用及现金流安全,或可为行业调整期房企提供借鉴样本。


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